경매 특수물건 선별요령

경매 특수물건 선별요령

 

① 대지권 없는 아파트         ② 확정일자와 최초 근저당 설정일이 같은 물건     ③ 선 순위 세입세자가 친족  ④ 보증인이 선 순위 세입자      ⑤ 가건물이 있는 경우         ⑥ 대위변제가능성이 있는 물건은 금물

1. 대지권 없는 아파트

    토지를 제외하고 건물만 경매되는 경우다. 아파트 입주일과 준공일이 다르면 토지와 건물이 별도로 나오는 수가 가끔 있다. 토지 없이 건물만 나오면 일반인들은 기피한다.

 

왠지 찜찜하다는 이유에서다. 그러나 아파트는 토지가 없어도 전세를 놓거나 살기에 불편이 없다. 따라서 이런 물건들은 전문가들의 집중적인 공약을 받는다.

 

지난달 24일 서울 본 온4계에 나온 개포동 주공 7단지 34평형의 감정가는 7천만원에 불과했다. 시세가 2억2천만원인 이 물건의 전세가는 1억2천만원에 이른다. 낙찰자는 예외 없이 전문가였다.

 

2. 확정일자와 최초 근저당 설정일이 같은 물건

   확정일자의 효과는 다음날  0시부터 발효된다. 따라서 이런 경우 세입자는 후순이다. 낙찰자가 전세보증금을 물어줄 필요가 없다는 얘기다.

 

최근 대구시 대명동 명신빌라  아파트 30평형 이 대표적인 사례다 .지난 96년 12월 준공 된 이 물건의 감정가는 8천만원. 그러나  유찰을 거듭해 최저가는 3천9백20만원까지 내렸다 .

 

대구은행의 근저당일과 세입자의 전입일이 같아 일반인들이 입찰을 꺼렸기 때문이다. 경매전문가는 이때 최저가로 단독입찰을 벌었다.

3. 감정가가 시세보다 낮은 물건

   보통 감정가액은 시세보다 같거나 조금 높게 매겨저 있다. 그래서 신건의 1백건중 95건 이상은 1회이상 유찰되야 메리트가 생긴다. 물론 이런 생각은 지극히 정상적이다.

 

지난달 1일 서울동부 8계 명일동 신동아 아파트 45평형이 물건의 시세 3억6천만원선이 있었으나 감정가는 이보다 6천만원 적었다. 최저가를 써내 경쟁없이 6천만원을 번 케이스다.

 

4. 선순위 세입자가 친족인 경우

  지난해 서울동부지원2계에 나온 광장동 극동아파트45평형 감정가가 3억5천만원 이었으나 최저 경매가는 1억4천만원까지 떨어졌다.

 

소유자의 아들이 선순위 세입자로 등재돼 있어서다. 부모와 남편과 부인 사이에 전세관계는 보통 가짜인 경우가 많다 .그러면 조사를 해보라. 위험은 조금 있지만 의외의 결과도 나올 수 있다.

5. 연대보증인이 선순위 세입자인 경우

   지난6일동부6게에 나온 옥수동 극동 아파트 28평형 의 감정가는 1억4천만원 .촤저가는 8천9백60만원으로 내렸다. 전세 보증금이 4천만원인 선순위 세입자가 있었기 때문이다.

 

그러나 선순위 세입자는 다름 아닌 연대보증인 이었다 연대보증인은 채무자와 똑같이 채무취급자 취급을 받는다 따라서 선순위 세입자의 권리를 가질 수 없다 .낙찰자는 역시 경매전문가였다. 1억원을 조금넘게 쓰고 4천만원의 수익을 얻었다.

6. 가건물이 있는 경우

   가건물이 있는 토지를 사면 곤란에 빠지는 경우가 많다. 무허가 건물이든 가건물이든 엄연히 지상권을 가지고 있어 지주가 토지를 이용하기 어렵다 .

 

지난1월 인천8계 김포시 하성면 마곡리 60.8평 대지 감정가가 4천6백23만원이었으나 지상에 창고 1개동이 있어 최저가 7백76만원까지 내렸다. 그러나 농협중앙회가 설정한 근저당과 지상권의 후순이여서 철거가 가능한 물건이었다.

 

또 향후 일반주거지에서 상업용지로 변경될 예정이어서 전문가들에게는 매력적인 물건이었다. 낙찰가는 9백80만원.

7. 대위변제 가능성이 있으면 피하라

   이런 물건은 피해야 한다. 오는 22일 서울북부4계 상계동 주공아파트 17평 감정가 6천4백만원, 최저가 2천97만원으로 좋은 물건같이 보인다.

 

그러나 세입자의 전입일보다 빠른 최초근저당이 7백20만원에 불과하다. 세입자가 선 순위인 7백20만원 갚으면서 낙철자가 전세보증금을 물어 줘야한다.

 

이 물건은 내력이 있다 지난 2월 초보자가 이를 4천1백50만원에 낙찰 받았다가 대위변제로 인해 보증금을 결국 날려야 했다.