임야(산) 개발의 모든 것

◈ 임야(산) 개발의 모든 것 --- 임야구입시 사전검토사항

 

임야를 구입하고져 할 때 일반적으로 검토해야할 8가지 검토사항을 소개한다.

 

첫째 대상 임야가 특별한 목적이 없다면 보전임지 가 아니어야 한다.

 

즉 산지관리법상 준보전임지 가 활용도가 많다.

 

보전임지는 공익목적등 특별한 경우가 아니면 개발허가가 나지 않는다.

 

보전임지는 대개 백두대간 보호지역, 문화재 보호구역, 공원지역, 게곡보전, 관광지역,

 

희귀식물및 천연기념물 보존지역. 상수원보호구역 등 산림을 보전하기 위한 지역이다.

 

 

 

둘째 산지전용제한지역 이 아니어야 한다.

 

즉 산림청의 산지전용제한지역 으로 고시되어 있지 않아야 된다.

 

산지전용 제한지역에서는 원칙적으로 개발행위가 엄격히 제한 되어 있다.

 

 

 

세째는 산림법상 보안림이나 사방지로 지정되어 있지 않고 또 과거 국고보조를 받아

 

조성한 조림지가 아니어야 한다.

 

홍수피해가 났던 임야인지도 조사해 보아야 한다.

 

 

 

네째는 산의 경사도가 25도를 넘지 않아야 한다.

 

종전에는 경사도가 45도까지 개발을 허용했으나 이제는 준보전임지라도 경사도 25도

 

이상의 가파른 산은 개발허가를 받기 어렵다.

 

 

 

다섯째는 산에 있는 나무의 상태를 살펴 보아야 한다.

 

산에 자라는 나무의 수종과 밀도나 크기도 산지전용허가의 한 가지 기준이 된다..

 

산에 있는 나무의 수종 (나무종류)을 "입목구성" 이라고 하며 나무 평균 나이가 50년

 

이상이나 활엽수림이 50% 이하이어야 한다. (50% 이상인 경우는 드물다)

 

또 나무의 밀도와 크기를 "입목축적" 이라고 하며 임야소재 시 군의 평균치보다 50%를

 

넘게 울창하거나 나무가 크면 허가가 안된다. (그냥 보존하라고....)

 

 

 

여섯째는 연접개발제한 으로 임야 500m 이내의 다른 산지에서 10,000평 이상의 개발

 

허가가 이미 있는 경우 연접개발로서 금지된다.

 

다만 그 개발허가는 2003년 10월 31일 이후 허가분에 한한다.

 

 

 

일곱번째는 임야내에 묘지가 없거나 적어야 한다.

 

남의 땅에 쓴 묘지도 함부로 훼손하거나 이장할 수 없으므로 후일 개발시에

 

시간과 돈이 추가로 지출된다. 너무 많은 묘지를 쓴 임야는 좋지 않다.

 

 

 

여덜번째는 진입도로 문제이다.

 

토목공사나 임야 개발시 건축물을 짓기 위하여는 진입로는 필수적인 것이다.

 

따라서 임야는 국도나 지방도등 기존 도로에 붙은 것이 좋다.

 

이상의 8가지 체크 포인트는 일반적인 임야구입에 있어서 통상 검토사항에 불과하다.

 

단지 투자나 장기보유 목적이라면 다 충족하지 않아도 된다.

 

반면 특정 목적을 위한 매입이라면 그 사업에 해당하는 규제가 없는지 추가로

 

검토해 볼 일이다.

 

 

 

임야의 활용방안

 

 

 

1. 임야에 관한 법률은 개괄적으로 이렇습니다.

 

우선 임야에 적용되는 법률은 기본적으로 산림법과 산지관리법이 있습니다.

 

임야(또는 산림, 산지)의 구분과 소유 및 기본적인 관리에 관한 것은 산림법에 규정하고

 

임야의 개발, 행위제한등 규제에 관한 것은 산지관리법으로 규정합니다.

 

따라서 임야의 개발과 활용은 산지관리법, 동 시행령과 시행규칙에 정한 바에 따라야 합니다.

 

참고로 종전에는 양법이 모두 "산림법'으로 일원화 되어 있었으나 2002년12월부터 "산지관리법"을 별도로 분리 제정하여(시행 2003년 10월 1일) 규제와 이용에 관한것을 분리하고 용어도 종전의 산림에서 "산지"'로 변경했습니다.

 

(또한 종전의 생산임지-->임업용임지로 , 공익임지-->공익용임지로 용어 변경)

 

임야는 이 산지관리법 이외에도 기본적으로 국토의 게획 및 이용에 관한 법률, 개발제한구역에 관한 법률과 수도권정비계획법의 규제를 받으며 ,그 외 관련 농어촌정비법, 자연공원법상수원보호에 관한 법률등 많은 관련법규의 테두리 안에서 개발 및 이용이 허용됩니다.

 

또한 이러한 관련법규와 아울러 임야소재 지자체의 조례와 고시 그리고 담당주무관서의 방침과 선례등을 넓게 파악하여야 구체적인 인허가 가능성과 개발계획수립이 가능하다고 봅니다.

 

그리고 개발 및 공사시행에 따른 주변 마을사랍들의 민원사항도 매우 중요하므로 (특히 집단묘지, 장지등의 설치와 야생동물 사육등의 혐오 기피시설의 경우나 토사반출의 경우) 사전에 이에 대한 충분한 대책이 있어야 할 것입니다.

 

 

 

2. 산지관리법상 임야의 구분과 행위

 

산지관리법상 산지(임야)는 크게 보전산지와 준보전산지로 나눕니다.

 

이용에 관한 규제가 필요한 것은 보전산지로 묶고 그 이외의 것은 준보전산지로 합니다.

 

준보전산지는 볍상 행위제한에 대한 특별한 별도 규제는 없으나 역시 산지로서 그 용도를 변경하거나 형질을 변경하고져 할 때에는 보전산지와 마찬가지로 산지전용허가나 산지전용신고를 하여야 합니다.

 

규제의 대상이 되는 보전산지는 다시 공익용산지와 임업용산지로 분류됩니다.

 

공익용산지는 국가에서 백두대간등 산줄기나 산림자원보전과 수자원 및 자연환경 생태 보존등 공익을 목적으로 보존하며 군사. 도로, 국민보건 휴양 증진등 오로지 공공목적을 위한 외에는 엄격히 그 개발이 금지되고 있습니다., 따라서 일반인의 개발대상에서 일단 제외됩니다.

 

이에 반하여 임업용산지는 역시 보존임지이기는 하지만 공익목적뿐 이니라 산림보존의 합리적인 범위내에서는 일반인의 개발과 이용이 부분적으로만 허용됩니다.

 

따라서 일반적으로 임업용산지와 준보전산지가 주로 개발대상으로 보고 있읍니다.

 

 

 

3. 산지관리법상 임업용산지에서 가능한 행위(사업)

 

산지관리법 및 동 시행령등에 규정된 개발가능행위는 다음과 같습니다.

 

(편의상 법규상 3제곱미터를 1평으로 환산함)

 

① 산림욕장,산책로,자연탐방로,등산로등의 산림공익시설(국가 지자체가 설지하는 경우)

 

② 기업부설연구소,특정연구기관(관련법에 의함)

 

③ 10,000평 미만의 가축방목행위(15년 이상 산지, 울타리 조건)

 

④ 10,000평 미만의 관상수 재배

 

⑤ 5,000평 미만의 사찰,교회,성당등 종교시설(문광부 허가 종교단체에 한힘)

 

⑥ 3.000평 미만의 산채, 약초, 야생화등 농작물 재배

 

⑦ 3,000평 미만의 종합병원,치과, 한방, 요양병원,

 

⑧ 3,000평 미만의 사회복지시설

 

⑨ 3,000평 미만의 청소년수련시설

 

⑩ 3,000평 미만의 근로자주택과 근로자를 위한 기숙사,복지회관, 보육시설

 

⑪ 3,000평 미만의 직업능력개발 훈련시설(국가,지자체,공공단체에 한함)

 

⑫ 3,000평 미만의 양어장, 양식장, 낚시터,, 버섯재배사, 온실, 임산물창고

 

집하장, 유기질비료 제조시설, 야생조수사육

 

⑬ 3,000평 미만의 농어촌 관광휴양단지 및 관광농원

 

⑭ 1,000평 미만의 누에사육시설,농기계 수리 및 창고,농축산물 창고,집하 가공시설

 

.

 

⑮ 200평 미만의 농림어업인의 주택(자기소유산지에 한함)

 

16) 60평 미만의 농막, 농축산용관리사

 

 

 

쉽게 알아보는 산지전용허가절차

 

 

 

▒ 쉽게 알아보는 산지전용허가의 절차 및 방법

 

정부정책이 농지는 규제를 풀되 산지는 보호하는 쪽으로 가닥을 잡고 있다. 2003년 10월 이후 산지관리법이 시행되면서 경사도, 연접개발, 준공 등이 더욱 까다로워졌다. 그러나 산지는 땅값과 전용비용이 낮은데다 자연풍광이 그대로 보존된 곳이 많기 때문에 전원주택지로 여전히 인기가 높다. 요즘은 단지형 개발처럼 뜻이 맞는 사람들이 모여 산지를 공동구입, 분배해서 길을 내는 비용과 토목비용까지 줄이고자 하는 사람들이 많아졌다.

 

도시 이외 지역 대지나 잡종지 이외의 지목에서 주택을 지을 경우에는 반드시 개발행위허가 및 산지전용허가를 얻어야 한다. 물론 도시지역 내 녹지지역에서도 개발행위허가에 따른 산지전용협의를 거치도록 되어 있으나 녹지지역에서의 대지전용에 대하여는 다음 기회에 설명하고 이번에는 구역 외 산지전용의 이해에 대해서만 다루도록 하겠다.

 

 

 

기존에 산림의 대지 전용을 위한 산림형질변경허가는 산지의 종합적이고 체계적인 관리, 산지의 난개발 방지, 친환경적인 산지이용체계 구축을 위해 산지관리법(2002.12.30) 동법시행령(2003.9.29)에 따라 산지전용허가로 바뀌었다. 일반적으로 도시지역 이외의 산지 중 대지로 전용이 가능한 산지는 용도지역이 관리지역으로 되어 있어야 하며, 용도지역이 농림지역인 산지는 원칙적으로 대지로 전용이 불가능하다.(단 농업인이나 임업인의 농가주택은 가능)

 

산지는 농지에 비하여 구입비용에 대한 부담이 적고, 대체조림비 역시 농지조성비에 비해 월등히 적다. 이 때문에 개발 사업에 대한 부담이 덜하여 인기가 많은 것이 사실이다. 그러나 산지를 구매할 때는 지면상으로 설명하기 부족할 정도로 농지에 비해 상당한 주의가 필요하다는 것을 명심해야 한다. 산지구매에 있어 확인해 볼 사항은 아래와 같다.

 

 

 

● 산지구매의 주의점

 

첫째, 반드시 토지이용계획확인원을 열람해 관리지역과 농림지역 여부를 확인한다.

 

둘째, 현황도로 저촉여부를 따져야 한다. 도로가 없을 경우엔 개설이 가능한지 여부도 같이 알아본다. 산지는 농지에 비하여 현황도로 구분이 상당히 까다롭다. 반드시 인ㆍ허가 관련측량사무실이나 해당 시ㆍ군의 담당직원에게 문의하는 것이 필요하다.

 

셋째, 부대적인 허가사항이 있나 확인해야 한다. 예를 들어, 산지의 골짜기에서 지적상에 상관없이 실제로 물이 흐르는 경우가 있다. 이에 따른 인허가 사항 및 법률적 문제에 대한 조언이 필수적이다.

 

넷째, 경사도가 완만한지 직접 확인한다. 산지법상 산지의 경사가 25° 이상일 경우는 전용이 불가능하므로 반드시 부지전체에 대한 도보답사가 선행되어야 한다.

 

다섯째, 임목도 확인해야 한다. 임목, 즉 산림이 산지면적당 1백% 이상일 경우 허가가 불가능하다. 산림전용이 가능한 지역일지라도 임상(산림의 하층에서 생육하고 있는 관목ㆍ초본ㆍ이끼 등의 하층식생의 총칭)이 너무 좋거나 입목본수도가 50% 이상이거나 경사도가 심한 경우에는 산림전용허가를 받기가 매우 까다롭다. 이는 지역별로 법률을 적용하는 것이 다르기 때문에 반드시 확인해야 한다.

 

여섯째, 2003년 10월 산지관리법 시행규칙에 따라 기존 3만㎡ 이상 개발허가를 받은 곳이 옆에 있으면 개발행위가 금지됐다. 허가 예정지 경계와 기존 산지전용허가지역의 경계가 직선거리 5백m 이내에 있을 때 기존 허가지역과 해당지역 면적을 합해 3만㎡를 초과하면 개발이 안 되므로 주변 여건도 알아보아야 한다.

 

위의 경우가 모두 적합할지라도 대지로서 전용이 반드시 이루어지는 것은 아니므로 산지를 구매 할 경우에는 반드시 토지전문가나 시군 해당부서의 확인 절차가 필요하다.

 

 

 

● 전용허가를 얻는 데 드는 비용

 

산지전용허가를 득하여 대지로 전용하고자하면 측량 설계사무소에 용역을 맡겨야 한다. 용역비용은 대략 3백평 기준에 350만원에서 450만원, 그 이상의 개발이 필요할 경우는 약 평당 1만4천원 정도로 산정하여 계산하면 거의 정확하다. 대행업체에 따라 약간의 비용차가 발생하니 표준 용역계약서를 반드시 작성해두는 것이 좋다.

 

전용허가에 따른 허가증을 수령하려면 대체조림비는 ㎡당 1,581원 외에 약간의 면허세(면적에 따름) 및 적지복구비(보증보험으로 대체가능), 지역개발공채(할인가능)를 납부하여야 하나 부담이 되는 금액은 아니다. 위에서 알 수 있듯이 대체조림비는 개발행위허가(농지전용허가)에 따른 농지조성비(약 평당 3만5천원)에 비해 상당히 낮게 책정되어 있다.

 

 

 

● 까다로운 준공절차, 많은 시간과 식견 요구

 

주택건립을 위한 산지전용허가기간은 보통 1년이며 1회에 한하여 1년 연장할 수 있다. 혹 기간 내에 준공절차를 밟지 않으면 허가가 취소되며 이때 대체조림비는 환불 받을 수 있다. 토목이나 건축이 착공되려면 사업주는 반드시 기본적인 산림준공 및 주택준공 절차에 대한 이해와 지식이 있어야 한다. 산림준공 및 건축준공 모두를 득하였을 경우에만 토지분할 및 대지로의 지목변경이 이루어지기 때문이다.

 

또한 산림준공 신청 전에는 토목공사에 앞서 적지복구 설계승인 절차가 있어 까다롭다. 적지복구 설계란 개발을 위해 파헤친 산림을 어떤 식으로 복구해 놓을 것인지 미리 밝혀 승인을 받아야 하는 것이다. 농지를 전용할 때는 해당되지 않는 절차다.

 

 

 

● 귀농을 위해 산지를 구입하고자 한다면?

 

농업인이나 임업에 종사하는 사람이 농막이나 축사, 버섯재배사, 잠사, 저장시설 등을 지을 경우에는 신고만으로 산림을 훼손해 사용할 수 있다. 가능한 규모는 주택만 짓고자 할 때 6백㎡(181.5평) 미만, 창고 등 부대시설까지 설치할 경우에는 1천5백㎡(453.7평) 이내의 범위에서 전용이 허용된다. 또 농임업 기계를 보관하기 위한 시설이나 농막, 농로도 신고로만 가능하다.

 

 

 

그 외에 1만㎡ 미만의 경사도 30° 미만인 임지를 입목의 벌채 없이 산지전용해 산채, 약초, 특용작물, 야생화, 관상수를 재배하고자 하는 경우, 조림 후 15년이 경과한 조림지에서 가축을 방목하는 경우 등도 신고로 가능하다. 신고를 할 때 구비서류는 훼손 실측구역도(6천분의 1 또는 3천분의 1), 임도시설의 경우 설계도서 1부, 임야소유권·사용수익권을 증명할 수 있는 서류 등이다. 현지 농민이 아닌 경우 버섯재배사 등을 먼저 지어 농장을 만든 후 관리사를 짓는 경우도 있다.

 

일부에서는 편법으로 현지민의 토지사용승낙서를 이용해 농가주택을 짓는 경우도 종종 있지만, 보전임지에 대한 규제가 점점 강화되고 있으므로 앞으로 위장 전입이나 토지사용승낙서를 이용한 보전임지에서의 농가주택 건축은 어렵게 될 것으로 보인다.

 

 

 

임야투자시 유의사항

 

 

 

작년 10월 이후 산지관리법이 시행되면서 경사도와 연접개발, 준공 등에 대해 까다로워졌지만 그래도 농지보다 개발이 수월하다.

 

 

 

우선 구입에 있어서도 농지취득증명 등의 절차가 없어 농지보다 훨씬 수월하다. 농지전용과 같이 허가를 받은후 2년이내에 집을 지어야 하는 규정도 없고 토목준공 후 바로 대지가 되기도 한다.

 

 

 

또 임야 형질변경허가를 받는데 드는 비용도 평당 4,200원으로 농지에 비해 훨씬 적게 든다. 농지보다 개발이 쉽고 평당 가격이 저렴한 임야지만 평수가 크다는 단점이 있다. 대규모로 전원주택단지개발을 하는 경우에는 적당하지만 일반인들에게는 무리함이 있기 때문이다. 개인이 전원주택 한 채 짓기에 적당한 작은 평수의 임야를 찾기는 힘들다.

 

 

 

또 임야는 마을에서 외진 곳에 있거나 도로에서 떨어져 있고 경사가 심하기 때문에 가격은 싸지만 개발비가 많이 들 수도 있으므로 구입하기 전에 충분한 검토가 필요하다. 도로를 내고 경사지를 평탄지로 만들고 축대와 옹벽을 쌓는 등 토목공사를 하는 비용을 계산해 보면 배보다 배꼽이 더 클 수 있다.

 

 

 

임야투자 시 유의점

 

임야를 매입하기 전에 산림전용 및 개발허가 여부, 토목 공사시 추가적으로 설치해야 하는 시설 등을 관할 행정기관을 통해 확인해야 한다.

 

또 추가시설이나 개발 시 투자비용에 비해 어느 정도의 개발이익이 보장될 것인지에 대한 사업성 판단도 필수적이다.

 

기본적으로 개발 제한이 많아 피해야 할 임야는 대표적으로 6가지가 있다.

 

첫째, 보전목적이 강한 보전임지

 

둘째, 분묘기지권이 인정되는 묘지가 있는 임야

 

셋째, 개발허가가 어려운 급경사인 임야

 

넷째, 보존가치가 있는 나무 등이 있는 임야

 

다섯째, 진입도로가 없어서 건축허가가 어려운 맹지

 

여섯째, 암반 등이 많고 공사시 재해발생이 우려되는 임야 등이다.

 

 

 

하지만, 이 중에서도 헐값에 사서 단점을 보완할 경우 투자비용보다 땅값 상승분이 더 큰 경우도 있다. 도로와 접하지 않은 맹지는 도로 개설을 통해 가치를 높일 수 있고, 재해발생이 우려되는 임야는 재해방지 시설을 설치하면 된다.

 

그러나 애초에 토지 매입비와 공사비를 합한 금액이 개발 후 인근 시세와 큰 차이가 없다면 개발이 가능하더라도 포기하는 것이 낫다.

 

취득 및 개발에 특별한 제한이 없다면 임야의 지리적 조건이나 토지의 상태, 향후 개발 전망을 점검해 봐야 한다.

 

특히 개발 업종이 있는 경우 대상 임야의 산림 상태나 이용 현황, 조경으로서의 활용가치, 임야의 주변 환경이나 입지적 조건이 개발 목적에 부합하는지 등을 꼼꼼하게 살펴야 한다.

 

 

 

경사가 완만하고 조망권이 좋은 땅이나 산꼭대기 분지형 지형을 찾는다.

 

전원주택지나 개발 적지를 찾게 될 때 가장 먼저 떠올리는 것은 배산임수형 땅이다.

 

뒤로는 병풍처럼 산이 둘러싸여 있고, 앞으로 강이나 호수가 있으며, 남향을 바라보고 있는 입지의 땅을 예부터 최고로 쳤다.

 

특히 임야는 강을 바라보고 있지 않더라도 주변에 계곡이나 개울을 끼고 있으면 그 가치가 더 높아진다.

 

강이나 호수에서 너무 가까우면 습기가 많고 안개가 자주 끼어 주거지로서 적합하지 않다.

 

그저 앞이 탁 트이고 강이나 호수를 멀리서 바라보기에 좋을 정도의 조망권을 가진 위치면 적합하다.

 

산이나 절벽 바로 아래 집을 지을 경우에는 산사태의 위험은 없는지, 또 계곡을 끼고 집을 지을 경우에는 여름 장마철에 계곡물이 많이 불어서 넘칠 위험은 없는 지 등 만일의 위험도 점검해야 한다.

 

 

 

요즘은 자연환경이나 풍치를 중요하게 생각하기 때문에 평지보다는 오히려 지대가 높고, 경사진 땅을 선호하기도 한다.

 

그러나 경사가 너무 급격한 땅은 개발허가를 받기도 어려울 뿐더러 토목공사비도 많이 들기 때문에 사전에 꼼꼼하게 투자비를 계산해 봐야 한다.

 

반대로 주변 지역보다 지대가 낮거나 패인 분지는 토목공사비용은 많지만, 지대가 높은 곳에 새 둥지처럼 아늑하게 형성된 분지는 오히려 장점이 된다.

 

산꼭대기까지 도로를 내는 데 드는 비용을 감안해서 사업성만 보장된다면 오히려 산꼭대기 분지가 천혜의 전원주택지나 휴양지가 될 수 있다.

 

 

 

자갈과 암반이 적은 토질로 배수가 잘 되는 남동향 땅을 선택한다.

 

임야를 개발하는 경우에 토질도 상당히 중요한 기준이 된다.

 

돌이나 자갈이 많이 섞인 땅이나 암반이 나올 우려가 있는 곳도 공사비가 많이 들어가는 데다 개발이 쉽지 않다.

 

대체로 자갈이 많고 토질이 먼저처럼 푸석푸석한 땅들이 그런 경우가 많다.

 

반면 자갈은 없으나 너무 검붉은 땅은 차질고 단단해 공사하는 데 애를 먹는다.

 

또 땅 밑으로 물이 흐르는 경우도 있다.

 

산인데도 비가 조금만 오면 땅에 흥건히 물이 고이고, 장마철에는 도랑이 패이기도 한다.

 

이런 땅은 배수에 문제가 있을 수 있으므로 주의해야 한다.

 

동절기가 긴 강원도나 경기도 북쪽에 위치한 임야는 기후조건도 매우 중요하다.

 

강설량이 많고 평균일조량이 부족하며 겨울이 긴 곳은 아무래도 임야를 개발해서 다양한 용도로 활용하는 데 있어 제약이 많다.

 

이런 임야를 개발할 때는 인근에 스키장 등의 겨울 스포츠시설이 설치된 레저, 위락시설이 가까운 곳을 선택한다.

 

또 고도가 높은 곳에 위치한 땅은 남향, 동향, 남동향 건물을 지울 수 있다.

 

겨울이 길고 춥기 때문에 눈이 많이 오거나 기온이 많이 떨어지면 진입도로 등에 눈이 쌓이거나 얼어서 쉽게 녹지 않는 경우도 많다.

 

늘 햇볕을 잘 받을 수 있는 남동향이라면 겨울이 길고 추운 입지적 단점을 조금이라도 극복할 수 있다.

 

 

 

도로 진입이 수월하고 생활편의시설과의 거리가 가까운 곳을 고른다.

 

대지든 농지든 임야든, 개발 가능한 토지는 교통망과 진입도로 조건이 투자가치를 판단하는 데 있어서 아주 중요하다.

 

전원주택으로 개발하든 휴양 및 관광단지로 개발하든 도로망이 잘 정비되어 있고 도로 접근성이 좋다면 무엇으로 개발하든 부가가치가 크다.

 

주로 고속도로 톨게이트나 국도로 진입하기 수월하고, 인근지역과 연결되는 도로망이 잘 발달된 곳이 교통 체증 시 차량 분산의 역할을 톡톡히 하기 때문에 유리하다.

 

고속도로 IC나 국도와 바로 인접하지 않더라도 대상 부지까지 진입하는 데 도로 여건상 어려움이 없고 고속도로나 국도까지의 거리가 너무 멀지 않다면 문제가 없다.

 

전원주택지나 사람들이 많이 이용하는 위락시설은 진입도로뿐만 아니라 대중 교통망과의 연계성도 중요하다.

 

자가용 이용이 어려울 때 철도나 고속버스를 이용할 수 있으면 더없이 좋고, 가까운 관광지나 시내를 왕래할 수 있는 대중버스 노선 등이 잘 갖추어져 있다면 그만큼 부지의 매력은 커진다.

 

 

 

임야는 쾌적한 자연환경이 가장 중요한 경쟁력이므로 환경에 저해가 되는 공장, 위험물질을 제조하는 공장, 소음과 악취를 발산하는 공장, 대규모 공원묘지가 근접한 땅 등은 요주의 대상이다.

 

 

 

장기체류형 시설이나 전원주택 단지는 읍내에서 생필품을 조달하기 쉽고, 자동차로 20분 이내 거리에 대형 쇼핑시설 등을 이용할 수 있다면 금상첨화다.

 

의료시설은 가까울수록 좋다.

 

 

 

부지는 정사각형이나 직사각형, 도로와 접한 면이 넓은 땅이 활용도 높다.

 

부정형이라도 단점이 아니다.

 

보통 부정형의 토지는 활용도가 낮기 때문에 땅값이 싸지만, 임야는 개발 업종에 따라 주변 지형과 지세를 잘 활용할 수 있다.

 

특히 큰 나무나 울창한 숲을 자연조경으로 활용해 단지 조성비용을 줄 일 수도 있다.

 

 

 

도로 폭도 필수 점검사항이다.

 

건축법상 부지가 최소한 5M이상의 도로와 접해야 하고, 도로에 접한 대지의 길이는 2M이상이어야 한다.

 

또한 연면적이 600평 이상인 경우에는 6M이상의 도로에 접해야 하고, 도로에 접한 대지의 길이는 6M이상이거나 4M이상 2곳에 접해 건축허가를 받을 수 있다.

 

 

 

숲이 울창하고 보존가치가 높은 임야는 피하는 것이 좋다.

 

용도상 이용 개발이 어렵거나 규제가 있는 지를 사전에 검토한다.

 

이를 위해 토지이용계획확인원이나 임야도 등의 공부를 떼서 용도지역과 지목, 면적, 토지 모양 등을 확인한다.

 

 

 

임야나 지방 토지는 공부상 기재된 용도와 이용현황이 다른 경우가 있다.

 

반드시 현장실사를 통해 토지 면적, 경계선, 이용실태 등을 조사해야 한다.

 

산림전용이 가능한 지역일지라도 임상이 좋거나 입목본수도가 50%이상으로 숲이 울창하거나 경사가 심한 경우에는 산림전용 허가를 얻기가 매우 어렵다.

 

특히 팔당상수원수질보전 특별대책 제1권역과 제2권역에 포함되는 양평, 광주용인, 남양주, 여주, 가평, 이천지역 등은 사전에 관할 행정기관을 방문해서 취득제한이나 개발 규제 내용을 알아보고, 허가 여부를 확실히 해둘 필요가 있다.

 

 

 

인근주민들과 행정기관이 지역개발에 호의적인 곳이 유리하다.

 

특히 전원주택지의 경우에는 지역주민들과의 교류가 상당히 중요한 요소이다.

 

 

 

행정기관의 태도도 중요하다.

 

똑같은 사업이라도 지역개발에 대한 행정기관의 자세에 따라 사업추진이 쉽기도 하고, 어려워지기도 한다.

 

사전에 담당부서나 공무원 등을 접촉하여 협조를 받을 수 있도록 사업에 대한 설명을 충분히 해두는 것이 필요하다.

 

 

 

교통여건이 좋아지고, 관광자원이 풍부한 지역을 선택한다.

 

대상 부지의 입지여건은 물론, 주변지역이 계속 개발되고 있거나 장래에 대규모 관광단지나 택지개발 등이 예정되어 있다면 금상첨화이다.

 

이런 지역은 가만히 앉아 있어도 도로가 신설, 확장되고 교통여건이 좋아지는 것은 물론, 유동인구와 배우수요층이 늘어나게 되므로 어떤 사업을 하던지 투자가치가 있다.

 

또 요즘은 지방자치 단체별로 마을의 역사와 문화를 관광 상품으로 적극 개발하고 있고, 마을을 하나의 문화적 개념으로 테마파크로서 부각시키려는 경향이 있다.

 

이렇게 인근에 연계되는 관광, 휴양시설이나 외지인을 끌어 들일 수 있는 그 지방 고유의 관광 상품이나 이벤트가 있는 곳이라면 개발의 효과도 더욱 커진다.

 

 

 

 

 

준보전임지

 

임야라 하여 무조건 집을 지을 수 있는 것은 아닙니다.

 

농지에서와 마찬가지로 준보전임지일 경우 개발이 가능하다. 보전임지의 경우 농업이나 임업에 종사하지 않으면 전용이 불가능하고 준보전임지는 외지인도 형질변경을 통해 주택을 지을 수 있다.

 

 

 

준보전임지에 집을 짓기 위해서는 산림훼손허가를 받아 형질변경을 해야 하다. 하지만 산림훼손허가가 났다 하여 무조건 산림을 훼손할 수 있는 것은 아니다. 산림훼손허가를 받은 수 허가증 교부 전까지 산림훼손복구비를 예치해야 한다.

 

 

 

산림훼손허가를 신청할 때는 ▲사업계획서 ▲훼손된 임야의 실측도 및 벌채구역도 (6,000분의 1이나 3,000분의 1, 이때 훼손구역과 벌채구역이 일치할 때는 벌채구역도를 생략한다.) ▲산림의 소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류(임야대장등본 이나 부동산등기부등본, 신청자 소유로 안되어 있을 경우에는 사용승락서)를 갖추어 시장 군수나 영림서에 제출하면 된다.

 

 

 

시장 군수는 도로상황, 묘지와의 거리, 주민들의 민원여부 등을 확인하여 허가를 내주게 된다. 산림훼손허가 기간은 보통 1년이며 사업규모에 따라 2~5년까지이며 기간연장도 가능하다.

 

 

부동산연구소 http://cafe.daum.net/choijonson