◈ [세무뉴스]- 주택임대사업 하기 전에 채크하세요.

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다니던 회사를 정년 퇴직한 장씨는 편안하고 안정적인 노후생활을 위해 주택임대사업을 하려고 마음먹었다. 장씨는 주택에 대한 수요가 많은 대학가 주변과 역세권을 중심으로 주택건물을 알아보던 중에 적당한 건물을 매입하였다. 그리고 매입한 건물의 전체 면적을 상시 주거용 건물로 사용할 계획을 세웠다. 그는 현재 해당 주택 외에 별도의 주택을 소유하고 있지 않으며, 해당 주택의 기준시가는 12억원이다.

부동산임대업은 부가가치세법상 용역의 공급에 해당하므로 부가가치세 과세대상이다. 다만, 주택 및 그 부수토지의 임대용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제하고 있다. 여기서 주택이란 상시 주거용 (사업을 위한 주거용의 경우를 제외함)으로 사용하는 건물을 말한다. 그리고 부수토지는 일정 면적을 초과하지 않는 토지의 임대를 말하며, 이를 초과하는 부분은 면세되지 않는다. 또한 임대주택에 부가가치세가 과세되는 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 겸용주택의 경우 주택과 사업용 건물의 면적을 기준으로 면세여부를 판정하고 있다.

 

관할세무서에 사업자등록
우선 장씨는 매입한 주택의 전체 면적을 상시 주거용 건물로 사용할 예정이므로 관할세무서에 면세사업자로 등록을 하여야 할 것이다. 장씨는 면세사업자 이므로 부가가치세를 신고 ·납부하지 않아도 된다. 다만, 해당 사업자의 현황을 해당 과세기간의 다음연도 2월 10일까지 사업장 관할세무서장에게 신고하여야 한다.

 

5월 종합소득세 확정신고
또한 장씨는 다음연도 5월에 종합소득세 확정신고를 하여야 한다. 1개 이하의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득에 대하여는 소득세를 과세하지 않는다. 다만, 고가주택의 임대소득은 비과세대상에서 제외하도록 하고 있다. 여기서 고가주택이란 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일 현재 기준시가가 9억원을 초과하는 주택을 말한다. 장씨는 1개 이하의 주택을 소유하고 있지만 기준시가가 9억원을 초과하므로 해당 주택임대소득은 소득세가 과세될 것이다.

주택임대소득은 월세의 연간 합계액을 총수입금액으로 하여 소득세를 과세하고 있으며, 전세보증금에 대하여는 별도로 과세하지 않고 있다. 따라서 기준시가가 9억원을 초과하는 고가 주택이나 2개 이상의 주택을 소유한 자가 주택을 임대하는 경우에는 월세보다 전세 보증금 비중을 높이면 세부담이 줄어들게 된다.

 

세무처리 시 주의할 점
주택임대사업자는 이외에도 취득세, 등록세 및 재산세 등의 지방세와 종합부동산세 및 양도소득세 등의 세무처리를 하여야 한다. 여기서 주의할 점은 3주택 이상을 소유하고 주택과 부수토지를 임대하고 받은 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우에는 일정한 금액을 사업소득 총수입금액에 산입하여 과세 한다는 것이다. 다만, 3주택 이상을 판정할 경우 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 85㎡이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 3억원 이하인 소형주택은 2016년말까지 주택 수에 포함하지 않는다.