청약가점제도 안내

01. 개편 주택청약제도 주요내용

①「가점제방식」청약시에 주택 소유에 따른 청약순위

• 무주택자 : 가점제 청약 1순위 자격
  * (유의사항) 가점제 청약에서 무주택자 여부 판단방법
  - 배우자의 직계존속(동일한 주민등록표에 등재된 경우에 한함)을 포함하여 판단함
• 1주택을 소유한 경우 : 가점제 청약 1순위는 불가함(추첨제 1순위로 청약가능)
• 주택이상 소유한 경우 : 가점제 청약 2순위 자격이며, 주택소유에 따른 감점이 각 주택마다 5점씩 감점 적용됨

※「추첨제방식」의 유주택자 청약순위
· 1주택 소유한 경우 : 추첨제 청약1순위 자격
· 2주택 이상인 경우 : 추첨제 2순위 청약자격

② 입주자선정업무를 은행에서 대행,「인터넷 청약」을 전국확대실시

* 다만 사업주체가 주택공사·지방공사인 경우, 은행대행 의무화에서 제외

• “청약접수, 당첨자 선정 및 발표” 등의 입주자 선정업무를 은행에서 대행하도록 의무화(종전 : 민간 사업주체도 접수)
• 은행 전산망을 활용한 인터넷청약을 전국으로 확대 시행(종전 : 수도권 투기과열지구내에서만 인터넷 청약)
• * 인터넷 신청에 익숙하지 못한 청약자는 예외적으로 방문신청 가능

※ 은행의 인터넷 청약접수 방법은 국민은행(www.kbstar.com), 금융결제원
(www.apt2you.com) 홈페이지 “인터넷 청약 가상체험관”에서 확인

③ 각종 특별공급제도 : 현행 유지

• 3자녀이상 무주택세대주, 국가유공자 또는 유족, 장애인, 공공 사업의 시행을 위하여 철거되는 주택의 소유자 등에 대해 일정물량의 주택을 별도공급하는 특별공급제도는 그대로 유지함

＊인터넷 청약시 유의사항

• ① 청약통장 가입은행의 “인터넷뱅킹과 전자공인인증서”를 신청접수일 이전에 미리 발급받아야 함
• ② 거주지역별, 순위별 청약접수 일정이 다르므로 반드시 “입주자 모집공고문”을 사전에 확인하여야 함
• 청약자가 인터넷 청약내용을 잘못 입력하여 당첨자로 결정된 경우에도 부적격당첨에 해당되므로 불이익이 큼
  (주택법 제39조 2항의 부정한 방법에 해당). 관련증빙서류 등을 통해 청약내용을 정확하게 확인한 후에 입력하여야 함

※ 당첨자 결정후에 당첨자의 청약내용에 대한 정확성을 확인하게 됨

부적격 당첨에 따른 불이익 : 당첨자(규칙 제2조 13호)로 관리되므로 청약통장 재사용 불가(규칙 제5조 제5항) 및 재당첨 제한(규칙 제23조)

02. 청약가점제의 점수 산정기준표

• 가점은 3가지 항목으로 구성됨(총점 84점)
  : 무주택기간(32점) + 부양가족수(35점) + 입주자저축가입기간(17점)
  
• 감점은 2가지 항목으로 구성됨(가점점수 산정기준표 참조)
• ※ 점수 입력은 청약자 책임(당첨자 결정후에 당첨자에 대해 청약 내용의 허위입력 여부를 확인하고 있음)
  → 사전에 관련서류를 확인하여 정확하게 입력하여야 함

(1) 가점점수 산정기준표 (주택공급규칙 별표 1)

가점항목	가점상한	가점구분	점수	가점구분	점수
① 무주택 기간	32	1년 미만	2	8년 이상～9년 미만	18
		1년 이상～2년 미만	4	9년 이상～10년 미만	20
		2년 이상～3년 미만	6	10년 이상～11년 미만	22
		3년 이상～4년 미만	8	11년 이상～12년 미만	24
		4년 이상～5년 미만	10	12년 이상～13년 미만	26
		5년 이상～6년 미만	12	13년 이상～14년 미만	28
		6년 이상～7년 미만	14	14년 이상～15년 미만	30
		7년 이상～8년 미만	16	15년 이상	32
② 부양 가족수	35	0명	5	4명	25
		1명	10	5명	30
		2명	15	6명이상	35
		3명	20
③ 입주자 저축 가입기간	17	6월 미만	1	8년 이상～9년 미만	10
		6월 이상～1년 미만	2	9년 이상～10년 미만	11
		1년 이상～2년 미만	3	10년 이상～11년 미만	12
		2년 이상～3년 미만	4	11년 이상～12년 미만	13
		3년 이상～4년 미만	5	12년 이상～13년 미만	14
		4년 이상～5년 미만	6	13년 이상～14년 미만	15
		5년 이상～6년 미만	7	14년 이상～15년 미만	16
		6년 이상～7년 미만	8	15년 이상	17
		7년 이상～8년 미만	9

(2) 감점점수 산정기준표 (주택공급규칙 별표 1)

감점항목			감점점수
구분	기준	소유주택수
①	제6조제3항제6호에 따른 60세 이상의 직계존속 (배우자의 직계존속을 포함한다)이 소유하는 주택이 2호 또는 2세대 이상인 경우	2호 또는 2세대	- 5
		3호 또는 3세대	-10
		: :	: :
②	2호 또는 2세대 이상의 주택을 소유한 세대에 속한 자가 제11조의2제1항제2호 또는 제12조제1항제2호에 따라 제2순위로 주택공급을 신청하는 경우	2호 또는 2세대	- 10
		3호 또는 3세대	- 15
		: :	: :

• ①세대원 중 만60세이상 직계존속(배우자직계존속포함)(이 2주택 이상을 소유한 경우
  → 1주택을 초과하는 주택마다 5점씩 감점 된다는 것임 (예 : 2주택 소유시에 5점 감점)
  * 세대원인 만60세이상 직계존속(가입자가 세대주인 경우)이 주택을 소유한 경우에 가입자는 무주택으로 간주됨
• ②2주택 이상 소유한 세대에 속한 자(가 가점제에서 청약 2순위로 신청할 경우
  → 각각의 주택마다 5점씩 감점 된다는 것임(예 : 2주택 소유시에 10점 감점)
  * 1주택을 소유한 세대에 속한 자는 가점제 청약2순위로 신청하는 경우, 유주택자이므로 무주택기간 점수는 해당 없으며(0점임) 1주택이므로 주택소유에 따른 감점도 없음

※ 감점점수가 전체 가점점수보다 많은 경우 : 가점제의 점수는 “0점”으로 산정됨

03. 청약가점제의 무주택기간 계산방법

• ① 가점제 항목의 무주택에 해당하는 지에 대해 먼저 확인해야 함
  * 가점제의 무주택기간 및 부양가족수 관련으로 “배우자의 직계존속”이 신규 포함되어 있음(가점제 적용상의 유의사항)
• ② 무주택에 해당된 것으로 확인된 경우에는, “청약자와 배우자의 무주택기간”을 기준으로 가점에 해당하는 무주택기간을 계산함

(1)「가점제 항목의 무주택」해당여부의 판단방법(규칙 별표1)

• 가. 입주자모집 공고일 기준으로 입주자 저축가입자와 동일한 주민등록표상에 등재된 세대원 전원이 무주택이어야 하며, 세대원 에는 배우자·직계존속·직계비속과 “배우자의 직계존속”도 포함됨
  * “세대원 중 배우자의 직계존속”에 대한 사항은 ①가점제의 무주택 여부에 대한 판단 ②가점제의 부양가족수 계산등에 관련됨
• 나. 세대원이 가입자와 동일한 주민등록표에 등재되어 있지 않은 경우에도 가입자의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원은 포함되며 전원이 무주택이어야 함
• 다. 주택을 소유해도 일정한 경우에는 무주택으로 간주되는 경우가 있음(규칙 제6조 제3항)
  • 《 청약자가 확인해야 할 증빙서류 》
    ① 주민등록등본, (*필요한 경우)배우자 주민등록등본, 호적등본
    ② (*필요한 경우)건물등기부, 건축물대장 등
    ③ 위 “다”항에 해당되는 경우에는 관련증빙서류 확인

《주택을 소유해도 무주택으로 보는 사례 : 규칙제6조제3항참조》
* 해당여부에 대해서는 구체적인 내용을 확인한 후 판단하여야 함

• ① 상속으로 인한 주택의 공유지분을 청약당첨 부적격자로 통보받은 후 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우
• ② 면의 행정구역(수도권은 제외) 등에 사용검사 후 20년경과 또는 85㎡이하 단독주택 등이 있으나, 다른 지역으로 이전한 경우
• ③ 개인주택사업자가 주택을 분양 완료하였으나, 청약당첨 부적격자로 통보 받은 후 3개월 이내에 처분한 경우
• ④ 개인사업자가 근로자 등의 기숙사를 지어 소유한 경우
• ⑤ 20㎡이하의 주택을 1호 또는 1주택 소유한 경우(아파트 제외)
• ⑥ 만60세이상의 직계존속이 주택을 소유하고 있는 경우
• ⑦ 건축물대장 등에 주택으로 등재되어 있으나, 폐가·멸실·주택 이외의 용도로 사용되고 있는 경우로서 청약당첨 부적격 통보를 받은 후 3개월 이내에 공부(公簿)를 정리한 경우
• ⑧ 무허가 건물을 소유하고 있는 경우

(2) 가점제의 무주택기간 계산방법(규칙 별표1)

• 가. “가입자 및 배우자의 무주택기간”을 대상으로 계산하는데, 입주자 모집 공고일 기준으로 계산함
• 나. 청약통장 가입자의 연령이 만30세가 되는 날부터 무주택기간을 산정하되, 가입자가 만30세 이전에 혼인한 경우는 혼인신고일 부터 계산함
• 다.가입자 또는 배우자가 과거 일정기간 주택을 소유하다 처분한 경우에는 처분한 후 최근 무주택자가 된 이후부터 무주택기간을 계산함
  • 《 청약자가 확인해야 할 증빙서류 》
    ①가입자 주민등록등본 (*필요한 경우)배우자 주민등록등본, 호적등본
    ②(*필요한 경우)건물등기부, 건축물대장 등
    ③(*필요한 경우) 무주택 간주사례의 경우에 관련증빙서류 확인

(3)「소형·저가주택 1호를 10년이상 계속 보유한 경우」의 특례

60㎡이하이며, 5천만원 이하인 주택(소형·저가주택)」소유에 대해 다음 요건을 충족하는 경우, 소형·저가주택 보유기간을 무주택 기간으로 인정/(*장기간보유특례)

• ① (현재 : 소형·저가주택 소유자) 입주자모집 공고일 기준으로 “소형·저가주택” 1호를 계속 10년 이상 보유한 경우
  ※현재소형·저가주택을 10년미만 보유한 경우 : 특례에 해당 안됨(따라서, 유주택자이며 종전 무주택 기간은 포함되지 않음),
• ② (현재 : 무주택자) 종전에 소형·저가주택을 처분한 후 계속 무주택자경우, 두 기간을 합해 10년 이상 경과한 경우
  → 해당 소형·저가주택의 보유기간도 무주택으로 간주함

《 소형·저가주택 해당여부에 대한 판정기준 》

• 60㎡이하이며 5천만원 이하인 주택(주택공시가격을 적용함)
• 주택공시가격 확인방법
  - 주택을 계속 보유하고 있는 경우 : 입주자모집공고일 이전에 공시된 주택공시가격중 모집공고일에 가장 가까운 날에 공시된 가격에 따름
  - 주택을 처분한 경우 : 처분일 이전에 공시된 주택공시가격중 처분일에 가장 가까운 날에 공시된 가격을 따르되,개정규칙 시행일(‘07.9.1) 이전에 주택을 처분한 경우에는 ‘07년도 주택공시가격을 적용함
  - 주택이 멸실, 증개축된 경우 : 개별공시지가를 적용하되, 종전 주택의 용도변경 등으로 개별공시지가의 적용이 곤란한 경우에는 인근주택가격을 적용
• * 주택공시가격 공시 : 공동주택은 ‘06년, 단독주택 등은 ’05년부터 공시됨, 개별공시지가는 ‘90년부터 공시됨
  • 《 청약자가 확인해야 할 증빙서류 》
    ① 주택공시가격
    ② (*필요한 경우)건물등기부, 건축물대장 등

4. 청약가점제의 부양가족수 계산방법

• 세대원이 가점제의 부양가족에 해당되는 지에 대해, 다음의 판단기준을 적용하여 주민등록등본을 통해 사전에 확인하여야 함

(1)「가점제 항목의 부양가족」해당 여부의 판단방법

• 가. 입주자저축 가입자의 세대원을 대상으로 부양가족을 판단하는데, 세대원 인정여부는 원칙적으로 주민등록표를 기준으로 판단함
  ① 입주자저축 가입자와 동일한 주민등록표상에 등재된 세대원
  ② 가입자와 동일한 주민등록표상에 등재되어 있지 않은 “가입자의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원은 호적등본을 징구하여 확인
• 나. 세대원의 부양가족 해당여부 판단방법
  ① 직계존속을 부양하는 경우(가입자가 세대주여야 함)
  - 최근 3년이상 계속하여 동일한 주민등록표에 등재된 경우에 부양가족 점수를 받음(배우자의 직계존속도 포함됨)
  * 배우자가 세대를 분리하여 직계존속을 부양하는 경우
  → 배우자가 세대주여야 직계존속을 부양가족 점수로 계산
  ② 직계비속은 주민등록표상에 등재된 미혼자녀로 한정됨
  -(만30세이상의 미혼자녀) : 입주자모집공고일 기준으로 최근 1년이상 계속하여 동일한 주민등록표상에 등재된 경우에만 부양가족 점수를 받음
  • 《 청약자가 확인해야 할 증빙서류 》
    ① 주민등록등본, (*필요한 경우)배우자 주민등록등본,호적등본

5. 인터넷 청약내용 주요입력과정

• 《 인터넷 청약 준비단계 》
  • ① 청약통장 가입
  • ② 인터넷뱅킹 가입 및 개인용 공인인증서 발급
    * 모의 인터넷청약을 체험함
  • ③ 청약자격 확인: 입주자모집공고문을 통해 해당되는 청약자격과 청약순위, 거주지역별·순위별 청약일 및 청약 입력시간 등을 확인함
• 《 인터넷 청약내용 입력단계 》
  • ④ 거주지역 선택 : 입주자모집공고일 현재 주민등록등본상 거주지역
  • ⑤ 아파트·주택형 선택
  • ⑥ 주택소유여부 선택
    • - 본인 및 세대원 전원의 주택소유여부 확인·입력
    • - 만60세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)이 주택을 소유한 경우 → 주택수를 입력함
      * 무주택 요건에 해당될 경우에 해당 무주택 가점이 계산되며 만60세이상 직계존속이 2주택이상 소유한 경우에 감점 계산됨
  • ⑦가점항목별 가점선택: 무주택기간, 부양가족수
    * 무주택 요건에 해당될 경우에만 해당 무주택 가점항목을 선택
    ※ 청약통장가입기간 : 통장가입은행에서 조회됨(자동으로 산정)
  • ⑧ 채권매입예정금액 입력 : 채권입찰제 적용주택인 경우에만 입력 가능
  • ⑨ 주소 및 전화번호 입력 : 안내 및 고지를 받을 수 있는 연락처
  • ⑩ 신청내용 확인 및 청약 신청: 청약신청 내역을 확인한 후, 맞으면 청약신청 버튼 클릭
  • ⑪ 청약신청 완료
    * 청약신청 취소는 신청 당일 17:30까지만 가능함

06. 3자녀 이상 무주택가구의 특별공급(19조⑥)

저출산 문제에 대한 대책으로 미성년자인 3명이상의 자녀를 둔 무주택 세대주에게 민영 및 공공기관이 건설·공급하는 건설량의 3%범위내 주택을 특별공급할 수 있도록 출산인센티브 정책을 마련하였다.

• 제19조(주택의 특별공급)
  ① ~ ⑤ (현행과 같음)
  ⑥ 사업주체가 주택을 건설하여 공급하는 경우에는 입주자모집공고일 현재 「민법」상 미성년자인 3명 이상의 자녀를 둔 무주택세대주에게 그 건설량의 3퍼센트의 범위 안에서 1회에 한하여 특별공급할 수 있다.

구체적인 선정절차 등은 건교부의 「3자녀이상 무주택세대주에 대한 주택특별공급 운용지침」
(‘06.8.18)에 따르며, 그 주요내용은

• 특별공급 대상자 선정절차는
  • (사업주체가 민간사업자인 경우) 지자체에서 대상자로부터 신청을 받아 대상자를 선정한 후 사업주체에 명단을 통보토록 하고,
  • (사업주체가 대한주택공사·지방공사등 공공기관인 경우) 사업주체가 직접 대상자로부터 신청을 받아 대상자를 선정하도록 하였다.
• 경쟁이 있는 경우에는 「우선순위 배점표」에 따라
  • 미성년자녀수(40점), 영유아자녀수(10점), 세대구성(10점), 무주택기간(20점), 지역거주기간(20점)등 5개 항목의 배점점수를 종합 하여 점수순(100점 만점)에 따라 대상자를 선정하며,
  • 동일점수인 경우 미성년자녀수, 세대주연령순으로 대상자를 선정한다.
• 신청대상지역은 수도권거주자는 수도권내(서울, 경기, 인천) 전 지역에서 건설·공급되는 주택에 대해 신청가능하고, 그 외 지역의 거주자는 해당시(광역시)·도에서 건설·공급되는 주택에 대하여 신청이 가능토록 하였다.
• 과거 주택청약에 당첨이 된 경우에도 현재 무주택자인 경우 신청이 가능하나
  • 다만 분양가상한제가 적용되는 주택의 당첨자는 재당첨 제한기간 동안에는 신청이 제한된다.

※ 우선순위 배점표 (단위:미터)

배 점 표(해당사항 있는 각 항목에 √표기)
평점요소		총배점	배점기준		해당사항	비고
			기준	점수
계		100
자녀수 (1)	미성년자녀	40	4자녀 이상	40		자녀(입양아 포함)는 입주자모집 공고일 현재 만20세 미만인 경우만 포함
			3자녀	35
	영유아	10	2명 이상	10		영유아는 입주자모집공고일 현재 만6세 미만의 자녀
			1명	5
세대구성 (2)		10	3세대 이상	10		세대주와 직계존속이 입주자모집공고일 현재로부터 과거 3년이상 계속하여 동일한 주민등록등본에 등재 *직계존속은 배우자의 직계존속을 포함하며, 3세대는 직계존비속 으로 구성
			2세대	5
무주택 기간 (3)		20	세대주 나이가 40세 이상이면서 무주택기간 10년 이상	20		입주자모집공고일 현재 세대주, 배우자 직계존비속을 포함한 세대원 전원이 무주택자이어야 하며, 무주택기간은 세대주 및 배우자의 무주택기간을 산정 * 무주택자 기준은 주택공급규칙 제6조 제3항의 규정에 따름 (60세 이상의 직계존속이 주택을 소유한 경우 무주택자로 인정)
			세대주 나이가 35세 이상이면서 무주택기간 5년 이상	15
			무주택기간 5년 미만	10
당해 시·도 거주 기간(4)		20	10년 이상	20		세대주가 당해지역에 입주자모집 공고일 현재로부터 계속하여 거주한 기간 * 시는 특별시·광역시 기준이며, 수도권의 경우 서울·경기·인천 지역 전체를 당해 시·도로 본다

(1),(2) :주민등록등본이나 가족관계증명원으로 확인,
(3):국토부 등 주택소유 전산검색으로 확인,
(4):주민등록 등본이나 주민등록 초본으로 확인
※ 동점자 처리 ① 미성년 자녀수가 많은 자 ② 자녀수가 같을 경우 세대주의 연령(연월일 계산)이 많은 자