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편집자 주
요즘과 같은 추세라면 일반인의 입장에서는 양도세 관련하여 도대체 아는 게 없다라고 말하는 것이 정답일 듯 하다. 그만큼 부동산 관련 세제에 대한 개편이 잦았기 때문이며, 현재에도 계속해서 논란이 되고 있기 때문이다. 이번 주는 양도세 관련 특례 적용에 대한 부분에 대하여 함께 알아 보도록 하자.
사례 소개
A주택 - 2009.1.1~2010.12.31 기간 중 취득
B,C주택 - 2010.1.1~2012.12.31 기간 중 취득
위 경우 2009.1.1~2012.12.31 기간 중 A,B,C주택을 차례대로 양도할 경우 양도세는 A주택, B주택 , C주택이 어떻게 되는 지 알고 싶습니다. 또한 특례기간 이후에 양도한 경우도 어떻게 되는 지 알고 싶습니다.
특례기간 적용 주택 해당 법령 공포 과정 지켜봐야
양도소득세 적용세율, 주택수 계산 등은 양도일 현재 기준으로 판단한다.
중과세율 완화 적용되는 주택은 2009.3.16 ~ 2010.12.31 기간 내에 취득한 주택으로서, 완화기간이 2년 연장되는 기획재정부 보도 자료에 의하면 2012년 12월 31일까지 취득한 주택도 적용 받을 수 있는 것으로 판단되지만 해당 법령은 아직 공포되지 않았으므로 추후에 검토할 필요가 있다.
중과세율 완화기간 내에 취득한 주택은 2년 이상 보유하고 양도 시, 양도시점에 보유하고 있는 주택이 3주택 중과대상이더라도 기간 내에 취득한 주택은 중과세율(60%)을 적용하지 아니하고 일반세율을 적용하며, 1년 미만 보유, 2년 미만 보유한 경우에는 완화세율을 적용하는 것이 아니라 단기양도세율(50%, 40%)을 적용한다.
위 사례에서 A주택을 2년 이상 보유하고 양도 시에는 일반세율(6%~35%)적용, 1년 미만 보유하고 양도 시 50%, 1년 이상 2년 미만 보유하고 양도 시에는 40%세율을 적용하여 양도소득세를 계산하며, A주택 양도 후에는 2주택자가 되는 것으로서 B주택을 2년 이상 보유하고 양도 시 2주택중과대상이라 하더라도 중과세율(50%)을 적용하지 아니하고 일반세율을 적용하며, 나머지 주택(C)는 비과세 요건을 충족하여 양도하면 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있다.
2주택 중과여부, 3주택 중과여부 판정
2주택 중과여부, 3주택 중과여부 판정은 다음과 같다.
<2주택 중과판정 기준>
다주택자에 대한 중과세(세율50%, 장기보유특별공제배제)는 1세대가 소유하고 있는 다음 주택을 기준으로 2주택 이상 여부를 판정하며, 주택수 계산에서 제외된 주택은 중과대상에서도 제외된다.
◆ 보유 주택수의 계산
① 서울특별시, 인천광역시(군지역 제외), 경기도(읍.면지역제외) : 모든 주택
② 지방광역시(부산,광주,대구,대전,울산) : 기준시가 3억 원 초과인 주택
③ 인천광역시 군지역, 경기도 읍.면지역, 기타지역 : 기준시가 3억원초과주택
< 3주택이상 중과 대상 주택수의 계산>
- 서울. 광역시(군지역 제외) : 모든 주택
- 경기도(읍.면지역 제외) : 모든 주택
- 기타 지역 : 양도 당시 기준시가 기준으로 3억 원을 초과하는 주택
(기타지역 : 광역시 군지역, 경기도 도농복합시의 읍.면지역, 기타 도지역)
시사점
극심한 경기 침체와 더불어 부동산 세제에 대한 개정이 매우 잦았다. 따라서 양도세 관련 규정은 일반 시민 입장에서는 매우 복잡한 상황이다. 특히 양도세 특례기간 적용과 관련해서는 해당 법령 등의 공포 여부에 주의해야 한다. 따라서 양도세와 관련에서는 세무전문가와의 긴밀한 사전 협의가 필수적이다. 잘못된 의사결정을 통해 부담해도 되지 않을 비용을 부담하는 일이 없도록 해야 할 것이다. |