◈ 날짜만 조절해도 줄일 수 있는 양도세?

  오늘의 Biz & Tax 스토리

 

일반적으로 부동산을 양도하는 경우 매수인은 계약금, 중도금 및 잔금 등을 분할하여 지급하고 매도인으로부터 등기권리증 및 매도용 인감증명서를 받아서 소유권이전 등기절차를 진행하게 된다. 이러한 부동산의 매매과정에서 계약일, 잔금청산일 또는 등기접수일 중에서 어느 시점을 취득시기 또는 양도시기로 보는가에 따라서 양도소득세 세율의 적용, 장기보유특별공제, 양도소득세 신고 및 납부기한 등이 달라지게 된다.

 

이하에서는 부동산을 양도하는 경우 양도시기를 활용한 절세방안에 대하여 간단하게 살펴보자

 

부동산의 양도 및 취득시기
부동산을 유상으로 양도하는 경우 현행 세법에서 규정하고 있는 양도 및 취득시기는 대금 청산일을 원칙으로 하고 있다. 이는 계약금, 중도금 및 잔금일 중에서 잔금을 실제로 지급한 날을 말한다. 그러나 대금청산일이 불분명하거나 대금청산 전에 소유권이전 등기를 한 경우에는 등기접수일을 양도 및 취득시기로 한다. 통상적으로 매도인은 잔금을 지급받은 후에 매수인에게 등기권리증 및 매도용 인감증명서를 넘겨주고, 해당 서류를 받아야 소유권이전 등기를 접수할 수 있다. 따라서 잔금일이 양도 및 취득시기가 되는 것이 일반적인 경우이다.

 

보유기간과 양도소득세율의 적용
일반적인 부동산의 경우 취득시기부터 양도시기까지 보유기간이 2년 이상인 경우에는 6%~38%의 5단계 초과누진세율이 적용된다. 그러나 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우에는 40%의 세율이 적용되고, 보유기간이 1년 미만인 경우에는 50%의 세율이 적용된다. 이와 같이 부동산의 보유기간이 2년 미만인 경우에는 40% 및 50%의 고율의 세율이 적용되는 것이다. 따라서 보유기간이 2년에 약간 미달하는 부동산의 경우 잔금일을 조금만 뒤로 미루면 고율의 세율이 적용되는 것을 피할 수 있게 된다.

 

보유기간과 장기보유특별공제의 적용
2년 이상 보유한 부동산의 경우 5단계 초과누진세율이 적용되는 현행 세법에서 장기간 축적된 보유이익이 양도시점에 한꺼번에 실현됨으로 인하여 과도하게 높은 세율을 적용 받는 결집효과가 발생하게 된다. 이러한 결집효과를 완화하기 위하여 현행 세법에서는 보유기간에 따라서 일반적인 부동산의 경우에는 최대 30% 및 1세대 1주택의 경우 최대 80%의 장기보유특별공제를 해주고 있다. 이러한 장기보유특별공제는 10년을 한도로 보유기간별로 차등하여 적용한다. 예를 들면 일반적인 부동산의 경우 6년 11개월을 보유한 경우에는 양도차익의 18%에 해당하는 공제를 받을 수 있지만, 7년을 보유한 경우에는 양도차익의 21%에 해당하는 공제를 받을 수 있다. 따라서 6년 11개월을 보유한 부동산을 양도하는 경우 잔금일을 조금만 뒤로 미루어 보유기간이 7년이 되면 양도차익에 3%에 해당하는 금액을 추가로 공제받을 수 있게 된다.

 

세법개정에 따른 영향 고려해야
이상에서 살펴본 바와 같이 부동산을 양도하는 경우 잔금일을 잘 활용하면 쉽게 양도소득세를 절감할 수 있게 된다. 뿐만 아니라 양도소득세는 양도시기가 속하는 달의 말일로부터 3개월 이내에 신고 및 납부하도록 하고 있다. 예를 들면 잔금일을 7월 31일에서 8월 1일로 하루 연기하면 양도소득세를 한달 뒤에 납부할 수 있게 된다. 여기서 주의할 점은 세법이 개정되어 양도소득세가 불리하게 적용되는 경우에는 시행일 이전으로 잔금일을 서둘러야 하는 상황도 발생한다는 것이다. 따라서 부동산을 양도하는 경우 사전에 세무전문가에게 상담을 받는 것이 절세의 지름길이 될 것이다.