오늘의 Biz & Tax 스토리
부동산을 처분하는 경우 양도시기는 당해 부동산의 대금을 청산한 날이다. 그러나 대금청산 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 양도시기가 된다. 양도시기에 따라 장기보유특별공제 및 세율의 적용 등에 차이가 발생하게 된다.
증여세의 납세의무는 증여에 의하여 재산을 취득하는 때에 성립한다. 증여계약을 하였다고 하여 곧바로 증여세의 납세의무가 성립하는 것이 아니라 그 증여계약이 이행되어 재산의 소유권이 이전되어야 증여세의 납세의무가 성립하는 것이다. 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하도록 하고 있으므로 증여재산의 취득시기는 매우 중요한 의미를 가진다.
이하에서는 양도시기 및 증여시기를 활용한 절세방안에 대하여 살펴보자.
1. 양도시기와 장기보유특별공제
토지 및 건물(미등기 양도자산은 제외)로서 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 그 자산의 양도차익에 보유기간별로 최소 10%에서 최대 30%(과세되는 1세대 1주택의 경우 최소 24%에서 최대 80%)에 해당하는 공제율을 곱하여 계산한 금액을 양도차익에서 공제하도록 하고 있다. 양도시기를 잘 활용한다면 3%(과세되는 1세대 1주택의 경우 8%)의 장기보유특별공제를 더 받을 수 있다. 예를 들어 2011년 8월 31일에 취득한 상가를 2015년 8월에 양도하면 12%의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있지만, 2015년 9월에 양도하면 15%의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다.
2. 양도시기와 양도소득세율
미등기 양도자산을 제외한 부동산을 양도하는 경우 보유기간이 2년 이상인 경우 기본세율을 적용받게 된다. 그러나 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우 및 보유기간이 1년 미만인 경우 각각 40% 및 50%의 중과세율을 적용받게 된다. 부동산을 양도하는 경우 양도시기를 잘 활용하여 보유기간이 2년 이상이 되면 고율의 중과세율을 피할 수 있게 된다. 예를 들어 2014년 8월 31일에 취득한 부동산을 2016년 8월에 양도하면 40%의 세율이 적용되지만, 2016년 9월에 양도하면 기본세율을 적용받을 수 있게 된다. 여기서 주의할 점은 주택 및 조합원입주권의 경우 보유기간이 1년 이상인 경우 기본세율을 적용받을 수 있으며, 보유기간이 1년 미만인 경우에도 40%의 중과세율이 적용된다는 것이다.
3. 증여시점에 따라 세부담 달라져
증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하여 평가하도록 하고 있다. 여기서 시가란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어진 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 수용∙공매가격 및 감정가격 등 시가로 인정되는 것을 포함한다. 그러나 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류∙규모∙거래 상황 등을 감안하여 정하는 보충적 평가방법으로 평가한 가액에 의한다. 부동산의 보충적 평가방법에는 개별공시지가, 국세청 기준시가, 공동주택가격 및 개별주택가격 등이 있다. 일반적으로 시가를 산정하기 어려운 경우로서 기준시가가 전년도보다 높게 결정될 것으로 예상되는 때에는 새로운 기준시가가 고시되기 전에 증여를 하면 증여세를 절세할 수 있다.
주의할 점
이상에서 살펴본 바와 같이 양도시기에 따라서 장기보유특별공제 및 세율의 적용 등에서 차이가 발생하며, 증여시기에 따라서 증여재산의 평가액이 달라질 수 있다. 따라서 부동산을 처분하는 경우 잔금일을 활용하거나 부동산을 증여하는 경우 등기접수일을 활용하면 쉽게 절세방안을 마련할 수 있다. 주의할 점은 증여재산 중에서 저당권 등이 설정된 재산은 평가기준일 당시의 시가 또는 보충적 평가방법에 의한 평가액과 당해 재산이 담보하는 채권액 등 중에서 큰 금액으로 평가를 한다는 것이다.